Jak financovat nemovitost koupenou v dražbě?

Exekuce a dražba – pro někoho smutek, pro jiné příležitost

V Česku je v exekuci podle posledních dat Exekutorské komory 756 815 lidí. Proti těmto osobám je vedeno celkem 4 476 069 exekucí. Na jednu fyzickou osobu je tak vedeno v průměru 5,9 exekučních řízení. Pro ty, kteří se chystají kupovat nemovitost, to představuje příležitost koupit dům či byt v dražbě za levnější cenu. Dražba domu či bytu je v podstatě prodej nemovitosti formou dražebního jednání. Dražba může být dobrovolná, ve většině případů se však jedná o dražbu nedobrovolnou. Důvodem exekučních (nedobrovolných) dražeb je neschopnost vlastníka nemovitosti splácet své dluhy.

Existují dva typy dražeb – fyzická a online. Termíny a místa konání veřejných dražeb najdete přímo na webových portálech, které jsou na dražby zaměřené. Zde si také zjistíte informace o dražených nemovitostech. Všechno podstatné naleznete přímo v dražební vyhlášce. Od popisu nemovitosti a fotografií až po termíny, kdy je možné nemovitost navštívit. Stejně tak zde naleznete i informace o všech závazcích nemovitosti a o tom, zdali po úspěšné dražbě zanikají. V neposlední řadě se zde dozvíte informaci o minimální výši příhozu a výši dražební jistoty, která podmiňuje účast v dražbě.

Dražba a aukce není totéž

Někdy je pojem dražba nesprávně zaměňován s pojmem aukce. Zatímco dražby se řídí zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (nedobrovolné dražby také Exekučním řádem a Občanským soudním řádem), aukce se řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Na dražby jsou dle zákona o veřejných dražbách přísnější nároky než na aukce. V aukci (stejně jako v online aukci) o konečném kupujícím rozhoduje prodávající, v dražbě vlastnické právo přechází úderem dražebního kladívka.

Kupuji nemovitost v dražbě – kolik peněz potřebuji?

Pokud jste se rozhodli některé z plánovaných dražeb zúčastnit, musíte nejdříve zaplatit dražební jistotu (účastnický poplatek). Její výše se u jednotlivých dražeb liší, v případě dražby nemovitosti jde většinou o částku kolem 100 tisíc korun. Pokud nevydražíte, dražební jistota se vám vrací, v opačném případě bude odečtena od celkové ceny dosažené vydražením. V případě, že jste dražbu vyhráli, musíte samozřejmě zaplatit. Vydražitel je povinen zaplatit nejvyšší podání učiněné při dražbě ve lhůtě, kterou mu určí soudní exekutor, tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce. Skutečným vlastníkem dražené nemovitosti se stáváte po jejím zaplacení.

Hypotéka na nemovitost kupovanou v dražbě

Dříve banky nabízely na financování dražených nemovitostí předhypoteční úvěr. Dnes se již s takovou nabídkou na trhu prakticky nesetkáme. Pro banky se jedná o složité téma nejen z pohledu právního, ale také procesního. Nabízí se tedy možnost hypotečního úvěru. A zde dochází ke komplikaci. Základním rysem každého hypotečního úvěru je zajištění nemovitosti, tedy sjednání zástavního práva k nemovitosti bankou. Pokud by byl návrh na vklad zástavního práva podán po udělení příklepu, ovšem ještě před zaplacením vydražené ceny, platnost takové zástavní smlouvy, kde by jako zástavce byl uveden nový nabyvatel, by mohla být zpochybněna. Proto je využití hypotečního úvěru na pořízení nemovitosti v rámci dražby v případech, kdy má být vydražená nemovitost zároveň i objektem zástavy, pro banky velmi složité.

Zajištění hypotéky další nemovitostí

Řešením, jak získat hypotéku na dražbu, je zajištění úvěru další nemovitostí (stačí po přechodnou dobu). Pokud nemáte vlastní dům či byt, mohou v takovém případě ručit nemovitostí rodiče nebo prarodiče. Úvěr pak může být schválený již před samotnou dražbou. Banka vám však poskytne max. 90 % LTV (poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti). Bude-li banka draženou nemovitost akceptovat jako zástavu, můžete se pokusit posléze původní nemovitost vyvázat a převést hypotéku pouze na vydražený dům či byt.

Financování nezajištěným úvěrem

Další z možností, jak financovat nemovitost zakoupenou v dražbě, je využít nezajištěný úvěr od bankovního či nebankovního poskytovatele. Na koupi domu či bytu v dražbě můžete získat půjčku bez zajištění nemovitosti v řádech až několika set tisíc korun. Jakmile budete v katastru uveden jako vlastník nemovitosti, můžete se pokusit tuto půjčku refinancovat prostřednictvím standardní hypotéky.

Zdroje: www.ekcr.cz, www.aureas.cz, www.finance.cz