LTV, DTI, DSTI - co znamenají

Co je LTV? 

LTV je jediný ukazatel, který se týká pouze hypotéky. LTV, neboli Loan to Value, je poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. LTV vyjadřuje, jak velkou část hodnoty nemovitosti (vyjádřenou procentuálně) financujete úvěrem, a kolik doplatíte ze svého. 

LTV ukazuje míru rizika úvěru - pro věřitele i pro zájemce o hypotéku. Čím vyšší LTV, tím vyšší riziko, že dlužník nebude schopen úvěr splatit. Vyšší LTV obvykle znamená vyšší úrokovou sazbu a přísnější podmínky pro schválení úvěru. Banka si prostřednictvím nižšího LTV ponechává zadní vrátka pro případný odprodej nemovitosti, když by se nedařilo splácení hypotéky.

LTV, uváděné v procentech, se vypočítá pomocí tohoto vztahu:

LTV = (Výše úvěru / Hodnota zastavené nemovitosti) * 100

Příklad: chcete si koupit nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč, přičemž vám banka bude ochotna poskytnout hypotéku v maximální výši 80 % LTV. Pro vás to bude znamenat, že na víc než 2,4 mil. Kč s hypotékou nedosáhnete. 

Hypotéka bez naspořených peněz dnes už zdaleka není standardem. Ale stále ještě se dá získat. Podívejte se, jak na to.

Co je DTI?

DTI, neboli Debt to Income, je poměr mezi celkovou výší (všech) dluhů jednotlivce nebo domácnosti, a jejich čistým ročním příjmem. Tento ukazatel vyjadřuje, kolik ročních příjmů tvoří celkové zadlužení jednotlivce nebo domácnosti. 

DTI je důležité pro posouzení schopnosti splácet úvěr, zda by se zájemce o půjčku nedostal do stavu předluženosti. Vyšší DTI znamená vyšší riziko, že dlužník nebude schopen splácet své závazky. Většina poskytovatelů zvyšuje svým klientům cenu úvěru, spolu s rostoucím ukazatelem DTI.

DTI vypočtete pomocí jednoduchého vztahu:

DTI = Celková výše dluhů / Čistý roční příjem

Příklad: pokud vaše celkové dluhy činí 5 mil. Kč a váš čistý roční příjem domácnosti je 800 tis. Kč, vaše DTI bude 6,25. Obecně doporučovaný limit pro zachování finančního zdraví domácnosti (ale i jednotlivce) je osminásobek, tedy DTI na úrovni 8.

Co je DSTI?

DSTI, neboli Debt Service to Income, je poměr mezi celkovou měsíční splátkou všech závazků a mezi čistým měsíčním příjmem. Tento ukazatel vyjadřuje, jak velkou část příjmu jednotlivce či domácnosti spotřebovávají splátky. 

DSTI je důležité pro posouzení aktuální schopnosti splácet závazky, případně zda přibrání další půjčky nepovede k ohrožení pravidelného splácení. Čím vyšší DSTI, tím vyšší část příjmu odchází na splácení závazků (a méně zůstává pro běžný život a pro tvorbu finanční rezervy). Většina poskytovatelů zvyšuje svým klientům cenu úvěru, spolu s rostoucím ukazatelem DSTI.

DSTI, také uváděné v procentech, se vypočítá se následovně:

DSTI = (Celková měsíční splátka dluhů / Čistý měsíční příjem) * 100 %

Příklad: Jestliže celková měsíční splátka dluhů činí 15 tis. Kč a čistý měsíční příjem je 42 tis. Kč, výsledné DSTI bude 35,7 %. Obecně doporučovaná horní hranice pro zachování finančního zdraví domácnosti (ale i jednotlivce) je 40 %. 

Jak se používají LTV, DTI a DSTI v praxi?

V praxi můžeme najít spousty příkladů využití všech tří ukazatelů. Čistě k hypotéce se vztahuje totiž jen LTV, další dva ukazatele jsou obecně využitelné pro jakékoliv závazky (nejen půjčky, ale i třeba tarify u telekomunikačních služeb, pronájmy aj.).  Podívejme se na nejčastější využití:

• Banky a další finanční instituce používají LTV, DTI a DSTI k posouzení bonity žadatelů o úvěr. Tyto metriky jim pomáhají určit, zda je žadatel schopen splácet úvěr a jak vysoké riziko představuje.
• Podobným způsobem využívají tyto ukazatele i investoři do P2P půjček, P2B půjček (obecně crowdfunding).
• Česká národní banka (ČNB) stanovuje limity pro LTV a DSTI, které banky musejí dodržovat při poskytování hypoték (a měly by dodržovat i u ostatních úvěrů). To pomáhá chránit spotřebitele před nadměrným zadlužením a zajišťuje stabilitu finančního systému. 
• Pro žadatele o úvěr je důležité znát především své DTI a DSTI hodnoty a snažit se je udržovat na přijatelné úrovni. Zvýší tím nejen šanci na schválení úvěru za výhodnějších podmínek (čím horší výsledek u ukazatelů, tím dražší půjčka), ale zachovají tím i své finanční zdraví
• Poskytovatelé služeb s pravidelnou měsíční platbou za služby si takto předem prověřují potenciální nové klienty. Týká se to jak nájemního bydlení, tak telekomunikačních služeb, dlouhodobých pronájmů aut atp.).

Než půjdete žádat o hypotéku na stavbu domu, přečtěte si, co všechno k ní potřebujete

Výhody a nevýhody LTV, DTI a DSTI

Používání LTV, DTI a DSTI přináší na finančním trhu řadu výhod. Pro věřitele tyto metriky představují nástroj pro řízení rizika a zajištění návratnosti investic (návratnosti peněz z půjčky). Dlužníkům (klientům) poskytují zpětnou vazbu ohledně jejich finančního zdraví. Také pomáhají v často náročném finančním rozhodování (zadlužit se či nikoliv, případně jakou částkou atp.).

Nutno ale brát v úvahu, že tyto metriky mají i svá omezení. Zdaleka nenabízejí kompletní obraz o finanční situaci jednotlivce, natož celé domácnosti: nezohledňují například úspory, investice nebo kapitálový majetek. I proto s nimi finanční instituce vždycky pracují v širším kontextu, při schvalování půjčky z něj vytváří komplexnější ukazatel, tzv. úvěrové skóre.

Jak zlepšit své LTV, DTI a DSTI ukazatele

Snížit výsledky u ukazatelů LTV, DTI a DSTI lze několika cestami. Připomeňme, že jejich snížení vede nejen k případné výhodnější půjčce (hypotéce), ale především k lepšímu finančnímu zdraví: