Než půjdete žádat o hypotéku na stavbu domu, přečtěte si, co všechno k ní potřebujete

Bonita se zkoumá vždy

V tomhle ohledu se od sebe jednotlivé druhy hypoték nijak neliší. Banky si vždy potřebují (a dokonce podle zákona musí) prověřit, že budete schopní hypotéku splácet a také že při jejím splácení nebudete extrémně ohroženi svým dluhem.

Takže si připravte nejen potvrzení o příjmech vašich a o příjmech dalších osob, které s vámi v domácnosti žijí, ale také přehled vašich závazků, včetně toho, kolik osob vyživujete. Proč bude banku zajímat i příjem dalších osob v domácnosti? Protože hypotéka zasahuje do života všem. A hlavně, pokud jste v manželství, smlouvu o hypotéce musejí podepsat oba manželé.

Pozemek už je váš nebo ho teprve kupujete?

Stavbu budete stavět na nějakém pozemku. A když jdete žádat o hypotéku, mohou nastat dvě situace. Buď už daný pozemek vlastníte a potřebujete hypotéku jen na stavbu samotnou, nebo si potřebujete koupit i ten pozemek, na kterém se pak bude stavět.
 
Jednodušší pro banku je situace, kdy už jste majiteli pozemku. V tomto případě máte hned čím zastavit budoucí hypotéku a banka po vás bude chtít nabývací titul, tedy jak jste k pozemku přišli (smlouva o koupi, dědictví, dar atd.). Některé budou chtít i list vlastnictví, ale většina z nich už si ho stáhne z katastru na dálku. V neposlední řadě bude banka chtít potvrzení o tom, že pozemek je určen k výstavbě.

Jestliže pozemek teprve budete kupovat, můžete se k tomu postavit dvojím způsobem. Buď si vezmete dva úvěry (oba u stejné banky) – jeden na pozemek a druhý na stavbu, anebo jeden celkový úvěr. Pokud jste pozemek ještě nijak nezískali, přichystejte si smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

Co dokládat k samotné stavbě?

Stavbu teprve budete provádět, takže je zatím jen na papíře. A právě tyto papíry od vás bude banka před schválením hypotéky a čerpáním úvěru chtít, včetně finančních odhadů.

Konkrétně vás banky požádají o dodání projektové a stavební dokumentace, smlouvy (o smlouvě budoucí) se stavební firmou, rozpočtu a harmonogramu budoucích prováděných prací. Stavební povolení chce každá banka v jiném termínu.

Každopádně je nutné mít nemovitost již do detailů promyšlenou a hlavně hotovou projektovou dokumentaci od projektanta či architekta. Žádost o hypotéku je tedy v podstatě poslední krok před samotnou výstavbou.

Jestliže potřebujete hypotéku vyřídit co nejdříve, můžete mít službu projektanta či architekta dopředu dohodnutou na konkrétní termín. Požádáte o hypotéku i bez projektové dokumentace a pak máte ve většině případů dva měsíce na dodání všech požadovaných dokumentů. Během té doby si teprve necháte plány domu a rozpočet vytvořit. Ale myslete na to, že termín musíte mít dohodnutý předem.

Bez odhadu to nepůjde

Největší výdaj spojený s vyřizováním hypotéky je odhad nemovitosti, respektive její budoucí ceny. Pohybuje se v tisících. Dělá se na základě projektové dokumentace, ale i polohy pozemku. V odhadu banka nezkoumá, za kolik do kupy koupíte pozemek a pak postavíte nemovitost.

Banka totiž zkoumá, za kolik by nemovitost prodala, kdybyste nezvládali splácení hypotéky. A z celkového odhadu (který logicky bude nižší než tržní cena) vám pak půjčí určitý procentní obnos, nejvíce 90%. Těch zbylých deset musíte mít našetřeno.

Banka také bude prověřovat rozpočet na vaši stavbu – z toho pohledu, jestli za předpokládané částky zvládnete dům postavit (aby nebyl rozpočet podhodnocen a stavba pak nezůstala nedokončená). Při tomto posuzování hraje velkou roli i tzv. míra svépomoci, tedy kolik postaví firma a kolik toho zvládnete sami.

Se zástavou na katastr

Banka po vás samozřejmě bude chtít, abyste na pozemek a stavbu zřídili zástavní právo. S tím je potřeba navštívit katastrální úřad. Pokud jsou (budou) majiteli pozemku a stavby oba manželé, musí být zástavní právo zřízeno oběma z nich.

Když budete chtít začít čerpat

Nejpozději před samotným čerpáním úvěru musíte mít u každé banky doložené stavební povolení (nebo ohlášku, pokud stavíte menší nemovitost). A pak už jen čerpáte. Při stavbě nové nemovitosti čerpáte postupně, i banka vám peníze poskytuje postupně, v tzv. tranších.

Jak banka čerpání nastavuje? Vždy na základě dokončených etap podle projektu. A uvolní jen prostředky pro další etapu. Veškeré výdaje je samozřejmě nutné dokumentovat a dokládat (tedy pokud jste zvolili levnější účelovou hypotéku). První tranše vychází z hodnoty pozemku.

Až dokončíte první etapu výstavby, banka udělá nový odhad a navýší cenu právě o provedené práce. Také udělá protokol o stavu stavby a na jeho základě vám uvolní další tranši.

Během stavby splácíte jen úroky

Aby se uměle neprodlužovala stavba a aby klienti co nejdříve přistoupili ke kolaudaci, je během stavby zaveden jiný způsob splácení, než by běžný smrtelník čekal: dokud dům není zkolaudován, splácí dlužník (dlužníci) pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky.

Splácení úvěru samotného začíná právě až po provedení samotné kolaudace, respektive po vyčerpání celé částky nebo po ukončení čerpání.