Reverzní hypotéka: peníze za vaše bydlení, ale bez stěhování a bez splátek

Co je reverzní hypotéka

Jednoduše řečeno jde o zpětný tok peněz z nemovitosti, kterou vlastníte. Lidé, kteří žijí ve vlastním domě nebo bytě, jsou sice papírově „milionáři“, ale k penězům, které do nemovitosti uložili, se jen těžko dostávají. Museli by ji buď prodat, nebo pronajmout.

Dalším způsobem, jak z nemovitosti získat zpět část vloženého finančního kapitálu, jsou některé hypotéky. Konkrétně hypotéka americká a hypotéka reverzní. Obě jsou placené služby, obě jsou úročeným úvěrem zajištěný nemovitostí, ale každá z nich se poskytuje v jiném režimu. 

Reverzní hypotéku si berou senioři, poskytuje se na dožití. Ze svého bydlení tak mohou získat část peněz, a využít je jako přilepšení k důchodu nebo jako pomoc svým blízkým, když akutně potřebují půjčku. Peníze ze zpětné hypotéky se vyplatí najednou nebo postupně, ale nesplácejí se, dokud hypotéka neskončí (viz níže).

Reverzní hypotéce se také říká zpětná nebo seniorská hypotéka. Ale pozor, nepleťte si ji s půjčkou pro důchodce! 

Jak se splácí reverzní hypotéka, když ne pravidelně?

Reverzní hypotéka se splácí najednou a až po jejím ukončení. Společnost, která seniorskou hypotéku poskytla, získá nemovitost, na niž senior hypotéku čerpal. Tu prodá a z výnosu z prodeje si strhne odpovídající částku (hypotéka plus navýšení). 

Ostatní peníze z prodeje nemovitosti se pak automaticky vyplatí pozůstalým (pokud hypotéka skončila z důvodu úmrtí klienta). Stejně tomu bude, když senior nezemře, ale z domu/bytu se dlouhodobě (trvale) odstěhuje, například k příbuzným, do domova důchodců atp. I v tomto případě dochází k prodeji nemovitosti a k následnému převodu zůstatku peněz buď samotnému seniorovi, nebo na účet spravovaný jeho opatrovníkem.

Kolik se dá získat z reverzní hypotéky

Stejně jako ostatní hypotéky, i ta reverzní se poskytuje jen do určité procentuální výše LTV (loan to value). Zatímco u hypoték na bydlení se můžete dostat až k 80, výjimečně k 90 procentům hodnoty nemovitosti, u seniorských počítejte s 50 %, maximálně se 60 % odhadní ceny zastavované nemovitosti. Hodnota se určuje odborným odhadem, podobně jako u dalších půjček se zástavou.

Jak se vyplácejí peníze ze zpětné hypotéky

Možnosti jsou vlastně tři. Peníze si můžete nechat vyplatit:

• najednou
• postupně
• v kombinaci jedné vyšší částky a následně částek pravidelných.

Kolik stojí reverzní hypotéka

Úroky jsou u reverzních hypoték čistě v rukou společností, které je poskytují. Počítejte však s vyšší sazbou než u běžných hypoték na bydlení, pravděpodobně i než u hypotéky americké. Banky mezi poskytovateli zatím nejsou, přestože Česká spořitelna již o zavedení tohoto produktu uvažovala a informovala veřejnost o takovém plánu. 

Po ukončení hypotéky proběhne jednorázová splátky formou úhrady z výtěžku z prodeje nemovitosti. Splátka bude samozřejmě o dost vyšší než využitá částky z hypotéky. Navýší se o úroky a poplatky, a to i v závislosti na době, po kterou byla hypotéka aktivní.

Pro koho je vhodná seniorská hypotéka?

Jak její název napovídá, určena je tahle hypotéka lidem v důchodovém věku, kteří jsou majiteli nemovitosti určené k bydlení. Minimální věk se stanovuje na 60 let, v českých podmínkách většinou nad 65 let. 

Tento styl hypotéky ocení všichni, kdo sice nechtějí svou nemovitost prodávat, ale přitom si z ní chtějí uvolnit část peněz. Peníze ze zpětné hypotéky nebývají omezeny žádným účelem. 

Nezřídka reverzní hypotéku využije pozůstalý ze seniorského páru, pokud musí v rámci dědického řízení vyplatit rodinné příslušníky, a přitom se nechce svého současného bydlení vzdát. 

Proč se o seniorské hypotéce mluví jako o IV. pilíři důchodového pojištění?

Důvod je nasnadě: reverzní hypotéka umožňuje důchodcům získávat další pravidelnou finanční dávku, a to jak nad rámec státní penze, tak i nad rámec penzijního spoření (připojištění), investičního životního pojištění a dlouhodobého investičního produktu (DIP), což je pilíř III.

Jak dlouho zpětná hypotéka trvá?

Předem se doba trvání stanovit nedá. Ukončení hypotéky je nejčastěji spojeno s úmrtím seniora, případně s jeho přestěhováním (s ukončením pobytu v dané nemovitosti). A takové události se předvídat většinou nedají. 

Čím se ukončuje reverzní hypotéka

Ve smlouvách o reverzní hypotéce mají jejich majitelé (senioři) zajištěno právo doživotního užívání. To se zanáší do katastru stejně jako zástava nemovitosti, kterou k hypotéce potřebujete. Právní formou doživotního užívání je zde tzv. věcné břemeno. Je jednostranně nezrušitelné. 

Proto: reverzní hypotéka končí úmrtím klienta, nebo jeho trvalým přesunem do zdravotnického zařízení, do domova sociálních služeb, či k příbuzným. 

Podle čeho vybírat zpětnou hypotéku

U výběru seniorské hypotéky byste měli dbát nejen na úrok a na maximální LTV (dosažitelnou částku), ale i na reference společností, mezi nimiž volíte. Zatím se s reverzní hypotékou nesetkáváme u společností s licencí ČNB, na licenční řízení proto teď ještě nelze spoléhat. 

U reverzní hypotéky se jedná o komplexní a hlavně významné finanční rozhodnutí, kde je vhodné se poradit s odborníkem. Důkladně prostudujte smlouvy, případně o jejich kontrolu požádejte právníka. Sice to nebude zdarma, ale do budoucna můžete sobě i své rodině ušetřit nepříjemnosti.

Jaký má seniorská hypotéka vliv na dědictví

Vliv na dědictví, resp. na majetek pozůstalých po klientovi seniorské hypotéky, je značný. Dům zajištěný ve prospěch poskytovatele reverzní hypotéky, se po smrti seniora stane majetkem tohoto poskytovatele. Ten jej prodá, a ponechá si z výtěžku z prodeje částku, jejíž výpočet je stanoven smluvně. Počítá se z vyplacené renty, z úroků a poplatků, to vše podle dob, kdy byly dohodnuté dávky (dávka) vyplaceny. 

Je možné se z reverzní hypotéky vyvázat?

Ano, hypotéka je smluvní vztah, a tak se z něj můžete vyvázat. Jednoduché to ale nebude. Podmínky pro odstoupení od smlouvy si stanovují samotní poskytovatelé reverzních hypoték. Zákonná úprava tu prozatím žádná není. 

• Někteří poskytovatelé umožňují klientům odstoupit od smlouvy bez povinnosti vracet již vyplacenou rentu. To je samozřejmě spojeno se smluvními pokutami, které poskytovatelům plně nahradí ztrátu plynoucí z tohoto ustanovení smlouvy. 
• Další možností je dobrovolné splacení poskytnuté hypotéky: veškeré vypůjčené částky, včetně úroků a poplatků.
• Ještě je zde možnost prodeje nemovitosti, a následné splacení dluhu, který reverzní hypotékou vznikl. 

V čem se reverzní hypotéka odlišuje od hypotéky americké?

Hlavní rozdíl je ve věku klienta a ve splácení.

Zatímco hypotéku americkou splácíte hned následující měsíc po té, co si ji vyřídíte a načerpáte peníze, hypotéka zpětná se nesplácí. Alespoň ne během jejího trvání a ne průběžně.  Splacení seniorské hypotéky je jednorázové, většinou až po úmrtí klienta (či po využití jiného způsobu ukončení tohoto úvěru).

Americkou hypotéku získá jen mladší člověk, u kterého se dá předpokládat, že ze svého příjmu dokáže dluh bez problému splatit. Reverzní hypotéka je určena výhradně seniorům, za které se pak dluh splácí prodejem jejich nemovitosti.