Hypotéka na dům s věcným břemenem? Víme, jak k ní banky přistupují!

Břemeno může ovlivnit zástavní hodnotu nemovitosti

Věcné břemeno, co se vztahuje k nemovitosti, kterou chcete zafinancovat hypotékou a zároveň ji použít jako zástavní nemovitost, může hodnotu nemovitosti dost ovlivnit. Kupodivu je možný vliv oběma směry, tedy nahoru i dolů.

Cenu nemovitosti snižují zřízená břemena dožití, břemena zřízení a provozování vedení nebo naopak chybějící břemena chůze a jízdy, pokud k pozemku není samostatná příjezdová cesta. Co může hodnotu zástavní nemovitosti naopak zvýšit, je právě zřízení břemene chůze a jízdy tam, kde chybí příjezdová cesta, nebo pro změnu zrušení břemene zřízení a provozování vedení. 

Břemeno musí být zřízeno k nemovitosti, nikoliv k osobě!

Aby banka vůbec byla ochotná zafinancovat formou hypotéky nemovitost s věcným břemenem, musí být toto břemeno zřízeno k nemovitosti, nikoliv k člověku. Věcná břemena vztahující se k člověku jsou totiž v našem právním řádu také možná, a tak si na jejich formulaci vždy musíme dát pozor.

Například věcné břemeno chůze a jízdy, tedy možnost chodit a jezdit sousedovi po jeho cestě, když k nemovitosti vlastní příjezdová cesta chybí, musí být zřízeno k této nemovitosti, nikoliv k jejím obyvatelům. 

Jakmile by totiž banka (v případě nesplácení hypotéky) chtěla takový dům prodat, noví obyvatelé domu by po této cestě jezdit a chodit nemohli, dokud by si také nevyřídili věcné břemeno. Ale že se podaří snadno vyřídit, to není předem jasné. Tato skutečnost výrazně sníží prodejní cenu nemovitosti, proto i cenu zástavní.

Které břemeno nejvíce ovlivní zástavní cenu nemovitosti?

Největší vliv na cenu zástavní nemovitosti má věcné břemeno dožití, kdy v části nemovitosti mají právo dožít její současní obyvatelé. Jde o břemeno, které nejvíce snižuje hodnotu nemovitosti. Nemovitost s věcným břemenem dožití je totiž v případě nesplácení hypotéky v podstatě neprodejná. Anebo, v lepším případě, prodejná za výrazně nižší cenu než ostatní nemovitosti v obdobné lokalitě a kvalitě.

Věcné břemeno dožití se ani nesmí zřídit během trvání hypotečního úvěru. Nelze jej tedy do katastru nechat zapsat ani po té, co jste hypotéku vyčerpali (ale stále ji ještě splácíte). Jedině až po celkovém doplacení hypotéky si můžete v nemovitosti takové věcné břemeno zřídit. 

Jak postupovat při vyřizování hypotéky na nemovitost s věcným břemenem?

Pokud chcete kupovat nebo rekonstruovat nemovitost s věcným břemenem, je nutné předem počítat se dvěma věcmi.

První je možné snížení odhadní ceny nemovitosti právě pro toto věcné břemeno, pokud je jím nemovitost zatížena (na pozemku může někdo jiný něco postavit a provozovat, většinou jde o vedení). Takže zbylou částku pro koupi nemovitosti, kterou banka formou hypotéky neposkytne, bude nutné vzít z jiných zdrojů. Může se jednat až o stovky tisíc nebo více než milion korun, protože banka jednak poníží hypotéku hodnotou LTV, jednak ještě může snížit odhadní zástavní cenu. Kupní cena nemovitosti nebo rozpočet na rekonstrukci však pro vás zůstávají stejné.

A druhá věc, na kterou je nutné se předem připravit, je právě vyjednávání ohledně věcného břemene. Mělo by se totiž stát jedním z hlavních témat vaší budoucí hypotéky, které budete s  přiděleným bankéřem řešit. Nikdy věcné břemeno a jeho vliv na hypotéku nepodceňujte, vždy se ujistěte, že je bankéřem správně pochopeno a do hypotečních dokumentů správně zaneseno. Pokud budete kupovat dům s věcným břemenem, na celou jeho cenu vám banka hypotéku nedá. Na řadu tak může přijít doplnění částky formou úvěru ze stavebního spoření nebo běžné neúčelové půjčky.